싱가포르 부동산 기초지식

싱가포르 부동산 종류

싱가포르 부동산은 크게 Residential (거주용), 상업용(사무실/상점/식당), 산업용(공장/창고)으로 구분됩니다.

Residential 부동산의 형태는 콘도(Condo), HDB (Hosing Development Board) 플랫, Landed House 로 나누어 지므로 어떤 스타일의 집이 자신에게 적합한지 생각 해 봅니다.

콘도 (Condominium)

싱가포르의 콘도는 민영 개발자 (Private Developer)에 의해 지어진 고급 주거 단지로, 단지내에 수영장, 헬스장, 테니스장, 바베큐장, 아이들 놀이터 등 편의시설이 있습니다. 보안이 잘 되어 있고 가족 단위로 많이 선호됩니다. 가격은 위치와 시설에 따라 크게 다르며 HDB보다 비쌉니다. 외국인과 상류층의 싱가포르인들이 거주하며 싱가포르인들은 콘도소유를 재테크의 목표로 하기도 합니다. 한국 주재원 및 교민들이 선호하여 거주하는 형태입니다. 콘도가 되기 위한 조건은 최소한 대지면적이 4,000 제곱 미터 이상이 되어야 하며 총 대지면적 대비 건축물이 차지하는 비율이 50%를 넘어서는 안됩니다. 즉 50% 이상의 면적은 정원이나 산책로 등으로 조성 되어야 합니다. 그리고 총 대지면적이 4,000 제곱미터 이하는 콘도라고 하지 않고 아파트라고 불리어 집니다.

HDB (Housing Development Board) Flat

싱가포르 자국민을 대상으로 싱가포르 HDB (주택개발청)에서 건설한 공공 아파트로 대부분의 싱가포르 시민이 거주하고 있습니다. 정부보조금이 있어 가격이 상대적으로 저렴하고 다양한 유형이 있어 많은 사람들이 선택합니다. 단지내 수영장, 헬스장 등 편의 시설은 없으나 바로 주변에 전철역, 버스정류장이 있고 공공시설이나 아이들을 위한 학교와의 접근성이 좋습니다. 외국인의 경우 구매가 제한되어 있으나 렌트를 할 수는 있습니다. 최근 지어진 HDB FLAT은 지역 및 교통 편의에 따라 Standard, Plus, Prime으로 구분되는데 Prime은 시내 중심 교통요지에 위치하며 Plus는 시내 중심은 아니지만 MRT역 주변에 위치 합니다.

Landed Houses

Landed House는 2층 혹은 3층의 저층 주택으로 아래와 같이 크게 구분됩니다.

GCB (Good Class Bungalow)
Detached House
Semi-Detached House
Terraced House

최고급 대저택인 GCB는 GCB Area에만 위치하며 가격이 매우 비싸고 소유와 관리에 많은 비용이 들어가지만 프라이버시가 보장되고 큰 정원과 전용 수영장을 갖춘 경우가 많아 넓은 공간과 독립적인 생활을 원하는 가정에게 적합합니다. GCB로 분류 되기 위해서는 최소 면적이 1,400 제곱미터를 넘어야 하며 대지에서 건축물이 차지하는 비율이 40%를 넘어서는 안되는 조건이 있습니다.

GCB는 싱가포르가 영국의 식민지 였던 시절에 지어 졌던 역사적으로 유래 깊어 변형이 제한된 저택부터 최근에 최신식으로 리모델링된 GCB가 있습니다. GCB Area는 싱가포르에 39개의 지역이 존재하며 GCB내에는 GCB이외의 다른 주택은 허용 되지 않습니다. 매매가는 수 백억원에 육박하며 싱가포르 최 상류층이 거주 합니다.

단독주택인 Detached House (Bungalow)는 최소 면적이 400 제곱미터를 넘어야 하며 총 대지에서 건축물이 차지하는 비율이 50% 이하여야 합니다. 앞마당과 나만의 주차장을 좋아 하시는 분에게 적합하며 면적이 적은 도시국가인 싱가포르에서는 희소성과 투자 가치가 높습니다.

단독주택 두 채가 옆이나 앞뒤로 붙어 있는 Semi-Detached House는 최소 면적이 200 제곱미터 이상이며 지역별 차이는 있으나 싱가포르 중상류층에게 인기있는 주택 형태 입니다.

Landed House중 가장 흔히 볼 수 있고 많은 싱가포르 중산층이 거주하는 Terrached House는 같은 형태의 집이 일렬로 붙어 있는 연립주택 입니다.

Terraced House를 업그레이드한 고급형인 Town House가 있습니다. Town House는 콘도와 개인주택을 혼용한 형태로 단층주택 단지내 편의시설(수영장, 헬스장 등)이 있어 콘도와 개인주택의 장점을 모두 가지고 있습니다.

“위에서 열거된 Landed House들은 외국인이 소유하려면 싱가포르 정부기관인 SLA (Singapore Land Authority)에서 승인을 받아야 합니다. 승인은 직업, 학력, 거주신분등이 고려 되며 case by case로 진행 됩니다. 그러나 렌트하는 경우에는 승인 없이 가능 (7년 이하 렌트인 경우) 합니다.”

주택 형태별 장단점

싱가포르의 주거 형태를 비교해보면, 각기 다른 장단점과 가격 범위를 갖고 있어 개인의 생활 스타일과 예산에 따라 선택하게 됩니다.

HDB: 정부가 지은 공공 아파트로서 가장 저렴하고 보편적인 생활시설과 대부분 MRT역 및 버스정류장 인접 지역에 위치하여 편리한 교통을 제공합니다.
콘도: HDB 보다는 비싸지만 고급진 생활 환경과 다양한 편의 시설을 제공하여 생활의 질을 높입니다. 추가로 콘도와 HDB 중간 가격대에 저층의 민영 아파트가 있으며 민영아파트는 콘도에 비해 저렴하나 단지내 편의시설이 적습니다.
Landed House: 가격대가 천차 만별이며 단독적인 공간의 소유로 좀더 높은 프라이버시를 제공하며 고층 집합건물을 선호하지 않는 분에게 적합 합니다.

싱가포르 지역 분류

싱가포르 ZONE

싱가포르는 인구 600만명 정도가 살고 있으며 총면적은 728 평방 킬로미터로 서울특별시 (605 평방 킬로미터) 보다 조금 더 큰 정도 입니다. 작은 섬의 도시국가이다 보니 싱가포르 정부에서는 국토의 효율적인 활용을 위해 토지의 목적을 주거 (Residential) , 상업 (Commercial), 공장 (Business) Zone으로 엄격히 구분 하여 개발 하고 있습니다. 그러므로 Zone 컬러를 확인하여 공장 지역(보라색)에서 떨어진 주거 지역에 위치 한 집을 구하는 것 이 좋습니다.

*싱가포르 도시개발청(URA)에서는 Industrial (공장/창고) 지역을 Business1, Business2 라고 명명. 우리가 통상적으로 생각하는 비즈니스 (사무실, 상가, 식당)을 위한 Zone의 명명은 Commercial로 표시.

적합한 주거지역: Residential, Residential with Commercial, Commercial, Commercial with Residential, White 로 표시된 컬러 곳
피해야 할 지역: Business 1, Business 2 컬러로 (보라색, 자주색) 표시된 공장/창고지역, (단, Business White 로 구분된 지역은 공해도가 없는 Clean 생산 / 서비스 (예: 콜센터) 시설 이므로 괜챦음)
사무실, 상가, 식당을 구할 경우: Commercial, Business White Zone
녹지/공원/자연보호: 녹색으로 표시
저수지/호수: 푸른색 표시

싱가포르 REGION

싱가포르 DISTRICT

콘도나 HDB의 광고를 보면 DISTRICT 숫자가 표시되어 있습니다. DISTRICT는 28개로 구분된 예전 싱가포르의 우편번호 (Postal District) 를 부동산 거래에서 위치를 표시 하기 위하여 사용했던 관행이 현재도 계속 사용되고 있습니다. 거주 지역중 가장 인기가 좋은 (=비싼) 지역은 9, 10번 입니다.

CCR, RCR, OCR 분류

싱가포르의 도시개발청 URA (Urban Redevelopment Authority)에서는 주거 지역을 Core Central 과 Rest Central, Outside Central 세가지로 구분 하고 있습니다. 제게, 싱가포르에서 어느 동네가 살기 좋은가요 라고 물으신다면 단순한 대답은 CCR과 RCR 지역 입니다. Core Central은 서울의 서초구, 강남구, Rest Central은 서울의 송파구, 용산구와 비교 될 수 있습니다.

콘도를 매매하거나 신규 분양을 받으시는 경우는 투자 수익을 위해 CCR, RCR, OCR 을 고려 하여야 합니다. 세 지역의 집값 상승률이 다르기 때문 입니다. 매매를 하시는 경우 어떤 곳에 투자 하는것이 가장 큰 수익이 나는 지에 대해서는 별도 상담을 드리겠습니다. (지금 까지의 통계와 앞으로의 ROI)

싱가포르 주소 읽는 법

싱가포르의 주소 체계는 Block 번호, Steet Name, Unit 번호, 콘도/아파트/빌딩이름, S우편번호 로 표시 됩니다. 예를 들어 30 Amber Road, #25-10 Sea View, S412345 인 경우 Amber 도로에 위치한 30번 건물의 25층 10호를 의미 하며 콘도 이름은 Sea View 이고 우편번호는 412345를 의미 합니다

부동산 면적 표시 단위 sqft

싱가포르 부동산의 면적을 표시하는 단위는 제곱 미터 (sqm)입니다. 그러나 관습적으로 Square Feet (sqf) 도 함께 사용 하고 있습니다. 한국의 평수 단위와 함께 변환 공식을 알려 드립니다.
1 제곱미터 (sqm) = 10.764 Square Feet (sqft)
1 평 = 3.3 제곱미터 (sqm)
1 평 = 35.5 Square Feet (sqf)

Plot Ratio(용적률),
Site Coverage(건폐율)

Plot Ratio(용적률): 전체 땅 면적위에 지어진 건물 각 층 면적의 합. Total Floor Area / Size of Land Area. 토지 활용 밀도 확인 가능. 예를 들어 100제곱미터의 땅에 40제곱미터의 평면으로 6층 건물을 올리면 Plot Ratio는 40 x 6 / 100 = 2.4 싱가포르 정부에서는 토지 구역에 따라 Plot Ratio를 할당 하고 최대로 올릴 수 있는 층을 제한 하고 있음. 그러므로 싱가포르에서 토지나 건물을 매입 할 때 규정된 Plot Ratio을 확인 하는 것이 좋음.
Site Coverage(건폐율): 총 대지면적에서 건물이 차지하는 면적. 100제곱미터의 땅에 40제곱미터 평면의 건물이 있으면 건폐율은 40%. 콘도/아파트인 경우는 Site Coverage 가 50%을 넘을 수 없음. 건물이외 정원/산책로가 차지하는 면적이 전체 단지에서 최소한 50%이상 조성 되어 야 함.

가격 비교 단위 PSF

싱가포르 부동산의 가격은 지역, 부동산의 타입, 면적에 따라 다양하며 가격 비교를 위해서 단위 제곱 피트당 가격을 표시하는 Price per Square Foot (psf)를 이용 합니다. 부동산 검색을 하다 보면 psf 표시를 자주 보실 수 있습니다. (A metric used to evaluate the value of a property by dividing its price by its total floor area in square feet.)

“According to recent data, the average price per square foot (psf) for private condos in the Core Central Region (CCR) is around $2,526, while the Rest of Central Region (RCR) averages around $2,195 and the Outside Central Region (OCR) averages around $1,563. “

아래는 Resale Condo와 분양콘도의 지난 15년 간의 PSF 현황을 각각 보여 주고 있습니다.

2025년 싱가포르 CCR 지역 (핵심 중심부)의 평균 분양 PSF는 $3000 정도 됩니다. 한국의 평당 원으로 환산 하면 대략 평당 1억 1천만원 정도 입니다. (1평=35.58 sqft)

교통과 주변환경

싱가포르에서 자가용 소유 비용은 COE (Certificate of Entitlement) 라는 간접세금으로 인해 한국의 3배 정도 됩니다.(소나타 기준 구매 1억). 그러므로 차량이 없는 경우 대중교통이 편리한 지역 (MRT역, 버스정류장 근처) 주거지는 큰 장점을 가집니다. 직장이나 자녀의 학교와의 거리와 교통편에 따른 소요 시간을 고려 하십시요. 싱가포르는 다수의 MRT (지하철/전철) 노선이 있고 버스와 지하철간 환승 할인 혜택이 있습니다.

콘도/아파트를 평가 할 때 Location Plan (= 500미터 이내 Map)을 확보하여 주변 지역을 체크 하시기 바랍니다. 특히 장을 볼 수 있는 마트 (Fairprice, Coldstorage, 재래시장 등) 까지의 거리, 그리고 당장은 공사중인 곳이 보이지 않더라도 사는 동안 주변에 큰 재건축이나 재개발 공사가 있는지도 체크하면 좋습니다. (URA Master Plan 확인). 그리고 운동이나 산책을 할 수 있는 녹지 공간 (공원) 이나 강변, 해안가가 주변에 있으면 삶의 질을 높일 수 있습니다.

콘도 단지내 건물의 배치도 (Site Plan)와 각 Unit 별 평면도 (Floor Plan)을 확보하여 Viewing 전에 미리 단지내 건물 배치와 방향, 그리고 각 유닛의 구조와 방의 면적을 사전에 검토 해 보십시요

부동산 계약과 에이전트 역할

싱가포르에서는 부동산 에이전트(공인중개사)를 통해 매매 및 렌트를 진행합니다. 에이전트는 뷰잉 무 Arrangement, 계약서 작성, 가격 협상, 인벤토리 작성, 렌트 시 e-Stamping 대행, 그리고 등기부 등본 체크 및 집 선택에 대한 조언을 제공합니다.

에이전트는 의뢰인의 최대 이익을 최우선으로 고려합니다. Property Guru와 같은 플랫폼에 등록된 매물은 집주인의 에이전트가 올린 것들이며, 직접 연락하기보다는 자신을 대리하는 에이전트를 이용하는 것이 가격 협상과 계약 진행에서 유리한 결과를 낼 수 있습니다. 싱가포르에서는 에이전트가 양쪽을 모두 대리할 수 없기 때문에, 집주인 에이전트의 의무는 의뢰인의 최대 이익을 우선으로 두는 것입니다.

싱가포르에서 에이전트의 역할은 한국처럼 단순한 중개를 넘어 Adviser로서의 역할이 더욱 강조됩니다. 따라서 혼자서 집을 구하고 결정하는 것보다는 에이전트를 선임하여 조력을 받는 것이 좋습니다. 이사 후 문제가 발생할 경우에도 에이전트에게 도움을 요청할 수 있습니다.

싱가포르 정부 기관인 **CEA(Council for Estate Agencies)**는 부동산 거래 사고를 방지하기 위해 양측 모두 각각 에이전트를 두고 계약을 진행할 것을 권장하고 있습니다. 특히 렌트의 경우, 보증금을 돌려받지 못해 분쟁이 생길 수 있으며, 이럴 때 에이전트의 도움을 받아 소액심판청구 절차를 진행할 수 있습니다.

싱가포르 부동산 검색 사이트

싱가포르에서 부동산을 검색할 수 있는 주요 사이트와 그 URL, 간단한 설명은 아래와 같습니다:

PropertyGuru

URL: https://www.propertyguru.com.sg/

설명: 싱가포르에서 가장 큰 부동산 포털 중 하나로, 매매 및 임대 물건을 폭넓게 제공합니다. 사용자-friendly한 인터페이스와 강력한 검색 기능을 갖추고 있어 원하는 부동산을 쉽게 찾을 수 있습니다. 또한, 시장 분석, 가격 동향 및 부동산 관련 기사도 제공합니다.

99.co

URL: https://www.99.co/

설명: 99.co는 부동산 매물 검색뿐만 아니라 지역별 정보, 가격 추세를 포함한 유용한 통계 데이터를 제공합니다. 사용자 맞춤형 검색이 가능하며, 다양한 필터를 통해 원하는 조건의 매물을 쉽게 찾을 수 있습니다.

SRX Property

URL: https://www.srx.com.sg/

설명: SRX Property는 매매와 임대 물건 검색을 지원하는 사이트로, 가격 비교와 부동산 통계 데이터를 제공하여 보다 효율적인 거래를 도와줍니다. 또한, 전문 분석 도구와 함께 사용자에게 적합한 매물 추천 기능도 갖추고 있습니다.

이 외에도 여러 부동산 관련 사이트들이 있지만, 위의 사이트들은 싱가포르에서 가장 인기 있고 많이 사용되는 포털 사이트들입니다. 사이트에서 맘에 드는 물건을 추리 신 후 싱홈부동산에 연락 주시면 집주인측 에이전트와 협의 하여 viewing 등 후속 절차를 진행 하여 드립니다.