싱가포르 집구하기 - 콘도 분양

싱가포르는 안정적인 투자 환경과 꾸준한 경제성장, 투명한 정부 정책으로 인해 싱가포르 부동산을 소유하는 것은 미래의 자산가치 상승과 안정적인 주거 환경을 확보하는 좋은 방법입니다.

주택가격 대비 20%의 현금을 보유하고 있다면 집 사는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 나머지는 은행 대출 (최대 75%)과 CPF OA기금을 활용할 수 있기 때문에 매월 수천불의 월세를 내고 사는 것 보다는 월 은행 대출을 갚아가며 집을 소유하는 것이 경제적으로 이익입니다. 그러나 큰 자금이 들어가는 부동산 매수를 하기 전에 먼저 알아야 할 지식과 매매 절차에 대해 설명 드리겠습니다.

집을 매수하는 방법은 Resale을 통해 시장에 나온 매물을 구입하는 방법과 신규로 콘도나 아파트를 **분양**받는 것입니다. 이 페이지에서는 콘도/아파트 분양 받기에 대해서 다루도록 하겠습니다. 각 거주 부동산별 장단점과 싱가포르 지역정보에 대해서는 “싱가포르 부동산 기초지식” 페이지를 그리고 Resale 매매는 “싱가포르 집구하기 매매” 클릭하여 확인하시기 바랍니다.

싱가포르 콘도 분양 장점

싱가포르에서 콘도 분양을 통해 집을 구입하는 것은 Resale (기존에 지어진 주택을 매수)을 통해 집을 사는 것 보다 여러가지 많은 장점이 있습니다. 한국에서 레미안, 자이 같은 시행사가 땅을 매입하여 신규 아파트 분양을 하는 것처럼 싱가포르도 시행사가 땅을 매입하여 콘도 분양을 합니다. 시행사의 땅 매입은 재건축 (En Block Sale) 택지 혹은 정부로부터 땅을 사들여서 (GLS = Government Land Sale) 조달합니다

아직 집을 소유하지 않은 상태라면 분양을 받는 것을 적극 추천 드립니다 분양을 통해 콘도를 소유하는 장점은 아래와 같습니다.

최신 디자인과 자재로 지어진 주택
좋은 층수와 방향의 유닛을 직접 선택 가능
계약금 중도금 잔금을 나누어 지불하므로 현금흐름과 자금 조달에 유리.
신규분양 콘도는 Leasehold 기간이 99년부터 새로 시작. (기존 Resale 콘도는 소유권리기간이 줄어든 상태)
입주 후 수년 간 Maintenance, Renovation 비용이 적음.
통계적으로 PSF (Price per Square Foot = 평방 제곱 피트당 가격) 분양가는 지속적으로 상승해 왔고 계속 올라갈 수 밖에 없음. 시행사의 땅 공급은 정부로부터 GLS (Government Land Sale)을 통해 확보하는데 싱가포르 정부는 GLS 가격을 내리 지 않음. 시행사들이 적은 가격으로 GLS 입찰이 들어오면 입찰을 무산시킴.
통계적으로 분양을 받은 주택은 5년내 가격 상승 비율이 높음.
분양계약을 하고 **TOP(Temporary Occupation Permit=입주)** 전까지 통상 3년 정도의 기간이 소요되고 이후 CSC (Certificate of Statutory Completion = 등기완료)까지 추가적으로 1년 ~2년 정도 소요되는데 CSC 이전에 분양권 전매(Sub-Sale)가 가능. 계약 후 3년 이후에 전매하면 SSD (Seller’s Stamp Duty) 없이 가능 하여 많은 싱가포르인 들은 전매를 통해 차익 실현.

Sub-Sale (분양권 전매)

구매자가 20%의 계약금을 지불하고 Sales & Purchase Agreement에 서명을 하고 난 후 부터는 **Sub-Sale(분양권 전매)**이 허용됩니다.

단, **SSD(Seller’s Stamp Duty)**에 주의해야 합니다. 1년 이내에 매도하면 12%, 2년 이내는 8%, 3년 이내는 4%의 세금이 부과됩니다.

그러므로 3년이 지난 후, TOP(Temporary Occupation Permit) 시점에서 매도하여 큰 수익을 얻는 사례가 많습니다.

한국에서는 수도권의 분양아파트 투기를 막기위하여 10년간 분양권 전매를 제한 하기도 하였습니다. (최근 경기 침체로 1년으로 지역별 규제완화) 아직까지 싱가포르는 SSD 세금 이외에 아예 팔지 못하게 하는 규제는 없습니다.

입지가 좋은 콘도는 Ballot (추첨)을 거쳐 야 하며 일반적으로 수 십대 1의 경쟁률 이기 때문에 대게 분양 하루 이틀 내에 대부분 청약 되며 모델 하우스 오픈일에는 하루에 만명에 가까운 숫자가 몰려 2 ~ 3시간 대기 후 입장이 기본 입니다.

전매를 진행할 경우, “Assignment”라는 계약을 통해 권리가 다른 이에게 넘어가며, 개발사는 새로운 분양권 소유자와 S&P 계약을 다시 체결합니다.

싱가포르 콘도 분양 절차

자금 계획: 계약금, 중도금, 잔금

자신의 재정 상황을 고려하여 분양 진행 계획을 설정합니다. 자신이 보유한 현금, 은행 대출, CPF 기금 활용을 통해 재원을 마련할 수 있습니다. 자세한 내용은 “싱가포르 부동산 기초지식” 페이지의 재정 계획을 참조 하십시요.

시장 조사 및 분양 예정 콘도 서치

3년 ~ 5년 사이 부동산 가격의 흐름을 예측해 봅니다. 통계를 보면 지금까지 싱가포르의 분양 후 콘도 가격은 아시아권의 IMF 위기와 2000년 후반 미국발 서브프라임 모기지 사태를 제외하고는 내려 간 경우가 없었습니다. 그리고 해마다 분양가는 원재료 상승과 인플레이션으로 가파르게 상승하였으므로 분양가격은 계속 상승 할 것으로 보입니다.

시행사 체크: 신뢰할 수 있는 시행사 (Developer) 와 그들의 프로젝트를 선택하는 것이 중요합니다. 과거 프로젝트의 평판과 이전 프로젝트 공급이력 등 개발사의 Track Record를 확인 합니다.

프로젝트 확인

위치, 층수, 유닛 크기, 편의시설 등의 아래 세부사항을 확인 합니다.

Purchase Price (분양가)
Unit Purchase Price (스퀘어 피트당 가격)
Tenure of the Land (소유기한)
Encumbrance on the Land (토지상의 권리 제한 사항)
Vacant Possession Date (T.O.P/입주 예정일)
Number of units
Number of carparking space
Legal Completion Date; 소유권이 매수인에게 넘어오는 예정일

에이전트 예약 및 Show Flat 방문

에이전트 예약 show flat 방문: 인기 있는 콘도를 분양 받기 위해서는 에이전트와 수개월 전부터 면밀한 시장조사와 연구가 필요 하며, 모델하우스 방문은 어느 정도 스터디가 된 상태에서 마음을 굳히는 절차라고 보시면 됩니다. 좋은 위치의 콘도 분양은 대게 공식 분양일 이전에 예약이 이루어집니다.

쇼우플랫 오픈도 일반인에 분양하기 이전에 VIP, VVIP를 따로 초청 하여 사전구매와 예약을 미리 진행 합니다. 한국의 백화점이나 명품숍에서 VIP 고객을 관리하며 사전에 Closed Sale 행사를 미리 진행 하고 우선권을 주는 것과 비슷 합니다.

팁을 드리면 좋은 콘도를 확인 하고 분양 받기위해서 에이전트에 사전에 정보를 꾸준히 얻을 수 있는 VIP Mailing List에 등록을 요청 하시면 좋습니다. 일반 모델 하우스 오픈 전 VIP Preview 행사를 통해 방문하실 것을 추천 드리며, 방문을 하거나 정보를 받는 다고 해서 구매의 의무와 부담은 없습니다. 싱홈 부동산에 연락 주시면 정보 수신 리스트에 등록을 해 드립니다.

에이전트는 VVIP Preview를 통해 모델 하우스를 방문 하도록 예약 하고 방문 시 해당 콘도의 전문가로부터 직접 콘도에 대한 presentation을 들을 수도 있습니다.

Booking and Cheque 전달

분양시 위치와 유닛 선택의 중요성

위치가 좋은 블록과 로얄층 유닛은 경쟁이 치열하며, 보통 Preview 시점에 Cheque를 받고 추첨(Balloting)을 통해 예약할 수 있는 권리를 부여합니다. 따라서 좋은 유닛을 확보하기 위해 미리 Booking을 위한 수표를 준비하는 것이 좋습니다. 수표는 예약을 위한 것이며, 당첨되지 않을 경우에는 돌려받습니다. 수신인이 특별한 프로젝트의 계좌로 되어 있기 때문에 다른 곳에는 사용할 수 없어 안심할 수 있습니다.

Booking 전에 시행사는 구매자에게 Form 3 (Particulars, Document & Information)을 제공합니다. 이 문서에는 다음과 같은 정보가 포함되어 있습니다:

Location Plan (주변 500미터 내 위치)
Site Plan (단지 구성도)
Floor Plan (각 유닛 디자인별 도면)
Specification (시설물의 세부사항 및 마감재료 정보)

유닛을 선정할 때는 Site Plan을 꼼꼼히 확인한 후, 당첨이 될 경우를 대비해 자신이 선호하는 Unit을 미리 정해 두시는 것 이 좋습니다.

Booking이 가능해지면, Booking Fee는 분양가의 5%이며 수표 혹은 Cashier’s Order로 시행사에 전달 하면 시행사는 OTP(Option To Purchase) 계약서를 청약 신청인에게 전달합니다.

Exercising OTP/Sales & Purchase Agreement:

OTP 수령 후, 시행사로부터 받은 싱가포르 표준 분양 계약서인 Sales & Purchase Agreement에 서명하고 15%의 금액을 지불합니다. 15%의 금액은 현금 혹은 CPF OA 계좌의 기금을 사용 가능 합니다. OTP의 exercise는 수령 후 통상적으로 3주 이내에 완료해야 하며, 이 기간 내에 exercise하지 않으면 시행사는 납부한 Booking Fee의 25%를 제외한 나머지 75%의 금액을 환불합니다.

중도금 잔금 납부 (Progressive Payment)

S&P 계약을 체결하면 분양가 대비 20%의 계약금이 납부된 것입니다. 나머지 금액은 아래 표와 같이 건축 진행 상태에 따라 중도금과 잔금 (Progressive Payment)을 지불하며, TOP까지 평균적으로 3년 정도 소요되며 TOP시점까지 총 85% 납부하게 되며, 1 ~ 2년 후 Legal Completion 시점에 나머지 15%를 납부 합니다,.

TOP (Temporary Occupation Permit)

TOP(임시 점유 허가)는 콘도의 모든 편의시설이 100% 완비되지 않았지만 거주가 가능한 상태이므로 이사할 수 있도록 허가하는 문서입니다. TOP는 Singapore BCA (Building Control Authority)에 의해 발급되며, 입주 및 생활이 가능 하지만 여전히 행정적으로는 소유권 완료가 되지 않은 상태입니다.

하지만 TOP 시점에 이사하여 생활 하는 데는 큰 불편이 없는 상황이므로 구매자는 소유권이 넘어 올때 까지 다른곳에서 월세를 내며 살지 않고 이주가 가능 하므로 비용을 절감할 수 있습니다. 시행사는 처음 계약당시 약속한 날자 혹은 늦어도 TOP 발부 후 21일 이내에 구매자가 입주할 수 있도록 할 의무가 있습니다.

CSC (Certificate of Statutory Completion) Legal Completion

**법정 완료 증명서(CSC)**는 모든 콘도 시설이 완전히 완료되고 모든 정부 요구 사항을 충족했을 때 발급됩니다. 한국처럼 아파트 분양인 경우 입주 후 소유권 등기가 1년~2년 이후에 나오는 것과 비슷하다고 보시면 차이점은 한국은 입주시점에 통상 100% 잔금을 완납 합니다.

Legal Completion은 개발사가 계약 당시 약속한 날짜 또는 입주 후 늦어도 3년 이내에 완료한 후 구매자에게 통보해야 합니다. 구매자는 통보를 받은 후 14일 이내에 15%의 최종 잔금을 납부하여 Legal Completion을 완료합니다. 이후, 개발사는 구매자에게 **SSCT (Strat Certificate of Title)**을 전달합니다.

Defects Liability Period

입주 후, 개발사는 1년간 **하자(Defects)**에 대해 수리할 의무가 있습니다. 이 기간 동안 유닛에 문제가 발견되면 이를 보고해야 하며, 개발사는 1개월 이내에 보수를 완료해야 합니다. 1년이 지난 후에는 소유자가 직접 수리를 맡아야 합니다.

Balloting 사전 준비

인기 있는 지역의 명망 높은 개발사의 분양은 주로 사전 추첨(Balloting)으로 진행됩니다. 높은 경쟁률을 보이므로, 이러한 물건을 선점하려면 개발사의 토지 매입 정보 (Government Land Sale) 등 에이전트를 통해 사전 정보를 획득하는 것이 중요합니다.

에이전트를 통해 향후 분양 일정 확인: 향후 6개월간 분양 예정 일정 확인과 더불어 VVIP Preview에 참여할 수 있도록 준비.

분양을 통한 부동산 구매

싱가포르에서 집을 구매하는 최선의 방법은 분양을 통해서라고 생각합니다. 초기 자금 마련의 부담이 덜하고, 최신식 아파트에서 99년 소유 기간이 새로 시작되는 등 여러 장점이 있습니다. 2025년에는 중심지역에 새로운 분양 프로젝트가 예정되어 있으며, 그 중 몇 가지를 추천 드립니다. “2025년 싱가포르 콘도 분양” 페이지를 참조 하세요.

콘도 평가 항목

개인마다 중요하게 생각하는 포인트는 다를 수 있지만, 분양 콘도를 선정할 때 고려해야 할 핵심 요소들을 정리해 보았습니다. 모든 항목을 완벽히 충족하는 콘도를 찾기는 쉽지 않기 때문에, 각 항목에 가중치를 두고 점수화 하여 비교 할 수 있습니다.

콘도 분양을 받을 때는 먼저 ** 직접 거주 목적인지** 아니면 ** 투자 목적인지** 목표를 명확히 하여야 합니다. 각 목표에 따라서 우선순위항목이 달라지기 때문입니다. 물론 투자목적이면서 외국인을 상대로 렌트수익을 올리는 것이 목적이면 항목의 우선 순위는 달라 질 수 잇습니다.

투자 목적이며 후에 매매를 하여 차익실현이 중심 인 경우 내가 맘에 드는 항목 보다는 로컬 싱가포르인들의 Demand Potential (수요 잠재성)과 선호항목을 생각 하여야 합니다. 그러한 기준에서 Top 5 우선 순위 항목은 아래와 같습니다.

MRT 역까지의 도보 거리: 특히 역과 연결된 콘도는 가장 높은 가격대 유지 (Integrated Development 콘도는 최소 20%의 premium이 붙음)
주변에 명문 학교: 주소에 따라 초등학교를 배정 받는 시스템에 따라 싱가포르 인들은 아이가 없더라도 투자 측면에서 주변 학군을 중요한 투자 항목으로 고려 (1km이내 명문 초등학교 있는 경우 premium – 근거리 초등 배정 시스템)
Floor Plan: 가능한 반듯한 사각형 구조가 후에 팔기가 좋음. 겉에서 보기에 멋진 곡선이나 삼각형 구조는 Resale시 쉽지 않음. 부엌과 화장실에 창문이 나 있는지 확인.
주변 Amenities: 생활편의 시설이 도보거리에 있는지. (마트, 쇼핑센터, 식당가, 호커센터, GP Clinic, 은행, Hairshop, Laundry등). 한국인은 별로 지만 싱가포르 로컬인이 중요시 하는 호커센터 등
Connectivity: 시티센터까지의 교통, High Way 접근성

최근에 분양 된 콘도 영상 자료

The Collective At One Sophia (Dhobi Ghaut MRT)

PARKTOWN RESIDENCE (Tampiness North MRT U/C

싱가포르에서 콘도 분양을 통한 재테크는 통계적으로 안전하고도 가장 수익률이 높은 방법 입니다. 당장 사지 않더라도 미리 분양 정보를 받아 보며 부동산 현황을 살 피다 보면 재테크에 대한 시야가 넓어지고 좋은 콘도를 선택할 수 있는 능력이 생깁니다. 저 또한 차익실현, 은퇴 후 렌트 수익, 상속세 없는 싱가포르에서 자녀에게 자산을 물려줄 목적으로 투자자 입장에서 꾸준하게 분양 정보를 보고 있습니다.
싱홈부동산에 연락을 주시면 좋은 지역의 분양정보를 공유 드리며, 관심있는 분양 콘도가 있으시면 VIP Show Flat 행사 예약 등을 도와드리겠습니다.